1. Scade il contratto: che fare ?
Alla scadenza del contratto d’affitto può capitare che sorgano contestazioni fra locatore e conduttore in merito alle condizioni dell’immobile per quanto riguarda eventuali, asseriti danni procurati da quest’ultimo.La questione può essere facilmente risolta se le parti, prima della conclusione del contratto e della presa in possesso dell’unità abitativa, hanno redatto un verbale con fotografie che attestino la condizione dell’immobile, per confrontarla poi con quella del successivo rilascio.
In mancanza di prove è, tuttavia, necessario sapere come difendersi se il proprietario di casa chiede il risarcimento dei danni arrecati all’appartamento dato in locazione.
2. Cosa dice il giudice ?
A questo proposito, la giurisprudenza ha, spesso, offerto alcuni ed interessanti suggerimenti pratici, il più delle volte a favore dell’inquilino: ad esempio, si è detto che deve essere il locatore a dimostrare che i danni procurati all’immobile dipendono dal comportamento colpevole dell’affittuario; ed in secondo luogo, si è escluso che possa essere il locatore stesso a quantificare unilateralmente l’ammontare delle spese necessarie al ripristino dell’appartamento.
Se non c’é un inventario e una documentazione fotografica che possano attestare le differenze tra il prima e il dopo la consegna dell’immobile, è bene sapere che il locatore non può limitarsi a lamentare i danni all’appartamento, ma deve anche dimostrare che questi sono stati causati dall’inquilino. Chi potrebbe infatti dire com’era la condizione prima dell’affitto ?
Inoltre, sull’inquilino ricade solo il risarcimento per i danni provocati dalla sua incuria e negligenza nella detenzione dell’immobile, ma non anche per quelli derivanti dal normale uso del bene.
Il normale deterioramento causato dall’uso quotidiano dell’appartamento grava, infatti, solo sul locatore; stessa cosa dicasi anche gli interventi straordinari di manutenzione, come la sostituzione di impianti o l’esecuzione di opere murarie.
3. A chi spetta dare la prova del danno ?
Definiti i profili della responsabilità dell’inquilino, dovrà essere il proprietario, terminato il rapporto di locazione ad uso abitativo, a fornire la prova almeno indiziaria di un uso scorretto del bene da parte dell’affittuario; diversamente, non potrà pretendere il risarcimento dei danni per le spese di riparazione.
Anche la Cassazione ha chiarito che incombe sul locatore la dimostrazione dell’esistenza e della consistenza dei danni denunciati, nonché della loro riconducibilità al cattivo uso fattone dal conduttore.
Insomma, tutto si incentra sul cosiddetto onere della prova in un eventuale processo ed ecco perché deve essere interesse del padrone di casa, far firmare un verbale di consegna prima dell’inizio della locazione ed eventualmente fotografare l’appartamento, in modo da poter poi confrontare le immagini con le condizioni dell’appartamento stesso alla sua riconsegna.
4. Come si quantificano i danni ?
Ammesso che venga dimostrata la responsabilità dell’inquilino nella determinazione dei danni all’appartamento, come si quantificano questi ultimi e a chi spetta farlo ?
Si potrà, facilmente, verificare uno scontro tra il locatore che pretende un importo elevato, avvalorato magari da un preventivo rilasciatogli da operai di propria fiducia e l’inquilino che, invece, sostiene che i lavori possono essere fatti in economia.
In questo caso, non spetta né all’uno nè all’altro definire l’entità delle spese per il ripristino dell’immobile, ma solo al giudice, al quale ci si dovrà rivolgere se le parti, ovviamente, non trovano una soluzione bonaria alla vertenza; ossia, non firmano fra di loro un accordo con cui si vengono reciprocamente incontro e definiscono l’ammontare delle spese.
5. Che fare della cauzione ?
Il locatore, da parte sua, potrebbe trattenere la cauzione incassata all’inizio della locazione; ma la legge non glielo consente, a meno che non avvii nello stesso tempo un giudizio contro l’inquilino; in sostanza, il padrone di casa non può compensare i danni all’appartamento da lui unilateralmente quantificati, con la cauzione se, nel contempo, non instaura una causa per la quantificazione degli stessi danni; diversamente il deposito cauzionale andrebbe restituito immediatamente al conduttore.
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