Sovente, nell’ambito delle locazioni commerciali, sentiamo parlare di indennità di avviamento; vediamo di cosa si tratta e, nello specifico, chi può percepirla e a quali condizioni.
L’indennità di avviamento è disciplinata dagli artt 34 e 35 della Legge 392 del 1978 ed, in funzione di tali disposizioni , si può dedurre che:
- essa spetti al conduttore, per le attività di cui ai numeri 1) e 2) dell’art. 27 (ovvero immobili concessi a locazione adibiti ad attività industriali, commerciali ed artigianali oppure di interesse turistico) anche se, tuttavia, viene esclusa per gli immobili all’interno dei quali vengono svolte attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, oppure per gli immobili destinati allo svolgimento di attività professionali o di carattere transitorio, e per gli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici;
- essa sia riconosciuta al conduttore nel caso di cessazione del contratto di locazione ad uso commerciale non causata da risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso da parte dello stesso o da una delle procedure previste dal Regio Decreto 16 Marzo 1942 n. 267;
- essa ammonti a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto o, per le attività alberghiere, a 21 mensilità.
L’art 34, inoltre, riconosce un’ulteriore indennità, pari a quella sopra descritta, nel caso in cui l’immobile “venga da chiunque adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.” Il termine annuale decorre dal momento in cui si verifica, da parte del conduttore, il rilascio del bene immobile.
La ratio sottesa al riconoscimento della indennità di avviamento è quella di tutelare il conduttore che, subendo l’interruzione del rapporto di locazione, dovrà necessariamente sostenere oneri e spese per continuare la propria attività in altro immobile; viceversa, il locatore si troverà in possesso di un immobile che, proprio grazie all’attività svolta dal conduttore, avrà acquisito maggior valore.
In sede giudiziale sarà poi onere del conduttore dimostrare di essere in possesso dei requisiti per il riconoscimento dell’indennità di avviamento che ad esempio, per quanto riguarda il requisito del contatto con il pubblico, potrebbe già emergere nel contratto di locazione. In tal caso sarà il Locatore, che sostenga l’inesistenza di tale requisito, a dover fornire la prova che il bene immobile, in concreto, è stato utilizzato diversamente da quanto previsto nel contratto di locazione.
